Dom z rynku wtórnego czy od dewelopera?

Dom z rynku wtórnego czy od dewelopera?

Procedura zakupu domu używanego jest nieco inna niż nowego. Różnym kwestiom trzeba się przyjrzeć wnikliwiej i na odmienne kwestie trzeba położyć większy nacisk. Jak wyglądają przebieg i formalności przy zakupie domu od dewelopera? Jak te same kwestie regulują przepisy przy zakupie domu na rynku wtórnym?

Dom z rynku pierwotnego

Podstawą zakupu domu od dewelopera jest dokładna analiza inwestycji oraz wiarygodności samego dewelopera. Warto zweryfikować zakończone inwestycje i przyjrzeć się opiniom na temat inwestora. Takich informacji można szukać w:

  • Polskiej Wywiadowni Gospodarczej;
  • Krajowym Rejestrze Sądowym;
  • Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, chroniącej prawa nabywcy domu jednorodzinnego i lokalu mieszkalnego, wprowadzono pozytywne dla nabywców rozwiązania i aspekty zapewniające bezpieczeństwo transakcji.

Kupując dom od dewelopera, następuje przeniesienie na kupującego własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Trzeba zatem dopilnować, aby cena zakupu obejmowała przeniesienie własności domu, działki, dostępu do części wspólnych (w przypadku domu na osiedlu mieszkalnym) i do drogi na nabywcę. Takie informacje powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej.

Ustawa deweloperska reguluje także obowiązki dewelopera dotyczące m.in. przedstawienia kupującemu prospektu informacyjnego, karty standardów materiałowych i wyposażenia technicznego nieruchomości

Umowa z deweloperem

Przed podpisaniem umowy zakupu domu z rynku pierwotnego trzeba sprawdzić, czy deweloper przestrzega ujednoliconych zasad mierzenia powierzchni mieszkalnej nieruchomości. Ponadto warto zwrócić uwagę, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, wnikliwy prospekt informacyjny oraz projekt budowlany i wykonawczy.

W umowie deweloperskiej natomiast, muszą znaleźć się: strony umowy, dokładny opis domu z powierzchnią, standardem wykonania wszystkich elementów oraz wykazem użytych materiałów do budowy, czas realizacji, termin podpisania aktu notarialnego oraz cena.

Dla zapewnienia sobie bezpieczeństwa przebiegu transakcji, bowiem trzeba pamiętać o tym, że za dom budowany przez dewelopera płaci się w trakcie realizowania inwestycji, a nie po jej zakończeniu, warto zadbać o wprowadzenie do umowy kilka zapisów. Dotyczyć one mogą m.in.:

  • odsetek karnych za niedotrzymanie terminu oddania domu do użytkowania przez dewelopera;
  • obowiązku szybkiego usunięcia usterek zgłoszonych podczas odbioru domu;
  • zwrotu zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej przy rozwiązaniu umowy z winy dewelopera;
  • możliwości rezygnacji z kupna domu w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązał się z warunków porozumienia.

Umowa przedwstępna z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego. Podpisując pisemny kontrakt z deweloperem, powinno się również zwrócić uwagę na sam rodzaj dokumentu. Można bowiem podpisać umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską, a te mocno się od siebie różnią.

Umowa rezerwacyjna, przeciwnie do umowy deweloperskiej, nie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Ponadto podpisując kontrakt rezerwacyjny, wnosi się opłatę rezerwacyjną, która nie musi mieć formy zadatku, a więc po rozwiązaniu umowy przez dewelopera – ten nie jest zobowiązany do jej zwrotu.

Dom z rynku wtórnego

Zakup domu używanego wiąże się z zupełnie innym rodzajem ryzyka. Tutaj nie ma niebezpieczeństwa związanego z upadłością dewelopera, wydłużaniem się zakończenia inwestycji czy funkcjonalnością i aspektem wizualnym efektu finalnego.

Pojawia się za to ryzyko zakupu nieruchomości przeszacowanej, wymagającej włożenia znacznej sumy czy w uciążliwej okolicy. Dlatego, by się przed tym uchronić trzeba zweryfikować wiele kwestii i nieustannie mieć się na baczności podczas oglądania nieruchomości i przeglądania dokumentów.

W przypadku zakupu domu używanego przeniesienie prawa własności następuje w momencie podpisania umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości. Tutaj od momentu stania się właścicielem domu i przekazania kluczy, na Tobie spoczywają wszelkie obowiązki wynikające z posiadania domu jednorodzinnego – także remonty i naprawy usterek. Nie możesz domagać się naprawy uszkodzeń przez poprzedniego właściciela, jeśli nie wpływają one na możliwość bezpiecznego użytkowania nieruchomości. Jeśli czegoś nie zauważyłeś przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, to nie możesz dochodzić roszczeń, chyba że są to wady ukryte. Dlatego istotne jest, by przed zakupem dokładnie ocenić stan techniczny domu, sprawdzić zgodność projektu z realizacją i wiele innych.

W przypadku istnienia wady fizycznej budynku, potwierdzonej przez ekspertyzę budowlaną i jej ujawnienia już po zakupie, masz prawo dochodzić od sprzedającego roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Na podstawie art. 560 kc jako nabywca masz prawo do odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny. Jeśli poprzedni właściciel niezwłocznie usunie wadę, nie możesz odstąpić od umowy, ale możesz domagać się zwrotu kosztów zawarcia umowy czy przetransportowania, przechowywania i ubezpieczenia rzeczy.

Umowa zakupu domu z rynku wtórnego

W przypadku zakupu nieruchomości używanej również mamy do czynienia z dwoma rodzajami umów: przedwstępną i przyrzeczoną.

Umowa przedwstępna nie musi mieć formy notarialnej, a może być pisemnym porozumieniem stron. Dokument musi jasno określać strony umowy – i tutaj warto zwrócić uwagę na liczbę właścicieli domu, bo jeśli jest on własnością wspólną małżeństwa (zakupiony był po zawarciu związku małżeńskiego i nie ma podpisanej między małżonkami intercyzy) to oboje muszą podpisać się na umowie. Ponadto musi:

  • precyzyjnie opisywać przedmiot umowy, czyli dom z gruntem i ewentualną zabudową dodatkową na całej działce;
  • podawać cenę, która jest wiążąca do momentu zakończenia transakcji;
  • sposób zapłaty oraz termin wydania nieruchomości, czyli przekazania kluczy do domu.

W akcie notarialnym wypisane są dokumenty przedłożone notariuszowi oraz wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży.

Jeśli finansujesz zakup domu z udziałem banku, dopiero podpisanie umowy przyrzeczonej otwiera drogę do uruchomienia kredytu.

Leave a Comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.